[기고문] 시장은 정복의 대상이 아닌 '정책의 거울'이다.

“정부를 이기는 시장은 없다”는 오만한 명제가 시장의 냉혹한 결과 앞에 직면해 있다. 

시장은 정부와 맞서 싸우는 적대적 존재가 아니라, 정책의 정당성과 실효성을 가장 투명하게 비추는 거울이다. 최근의 부동산 시장 불안은 시장의 반항이 아니라, 현 정부가 보낸 ‘잘못된 신호(Signal)’에 대한 정직한 반응이다.

1. 공급 신호의 불일치: 선언과 실행의 괴리

정부는 공급 확대를 공언해 왔으나, 시장이 받아들인 신호는 정반대였다.

인허가 지연과 불확실성: 공급을 약속하면서도 행정적 절차와 규제의 굴레를 방치하고있다. 

이는 시장에 ‘실질적 공급은 없다’는 강력한 부정적 신호를 전달하고있다.

거래 절벽과 전세난: 공급 부족에 대한 불안감은 매물 잠김 현상을 초래했고, 이는 전·월세 가격의 급등으로 이어져 서민 주거 사다리를 붕괴시켰다.

2. 규제 일변도 정책의 역설: 다주택자 규제와 임대차 시장

다주택자를 투기 세력으로만 규정하고 압박하는 '징벌적 과세' 중심의 접근은 치명적인 부작용을 낳았다.

공급 대체 효과의 차단: 유연한 세제 운용을 통한 매도 유도 대신 규제 강화에만 치중한 결과, 다주택자들은 시장에서 이탈하거나 관망세로 돌아섰다.

민간 임대 공급망의 붕괴: 이는 곧 민간 전세 물량의 급감으로 이어졌으며, 결국 그 고통은 고스란히 전세를 구하지 못한 서민들의 몫이 되었다. 

정부가 시장을 이기려 할수록 서민의 삶은 더욱 위태로워진다.

3. 현실적 해법의 외면: 재건축과 재개발의 우선순위

공급 전략에서도 시장의 현실과 정책의 괴리가 뚜렷하게 나타났다.

재건축은 과도한 분담금과 공사비 상승으로 속도가 저하되며 이는 정비사업의 수익성 개선 및 행정 절차를 간소화하여야한다

재개발은 서울 도심 택지 부족 상황에도 정책 우선순위에서 밀려나고있으며  노후 빌라촌 재개발 등 신속하고 비용 효율적인 공급이 절실하다.

시장은 이미 '노후 도심 재개발'이 가장 빠르고 확실한 공급 해법임을 인지하고 있었다. 하지만 정책은 이를 외면한 채 실현 가능성이 낮은 거대 담론에만 매몰되어 있었다.

4. 결론: '규제의 시대'에서 '실행의 시대'로

시장은 결코 정부를 이기려 하지 않는다. 

다만 정부의 판단이 현실과 괴리될 때, 시장은 '가격 상승'과 '매물 부족'이라는 수치를 통해 정책의 오류를 경고할 뿐이다.

진정으로 주거 안정을 이루고 싶다면 정부는 다음의 원칙을 세워야 한다.

시장 읽기: 시장을 통제의 대상이 아닌 정책 피드백의 주체로 인정해야 한다.

규제에서 실행으로: 선언적인 구호보다는 인허가 혁신과 세제 정상화 등 실질적인 공급 실행력을 보여주어야 한다.

국민 중심: 정책의 승패가 아닌 국민의 '주거 안정' 자체를 유일한 목표로 삼아야 한다.

지금 정부에 필요한 해답은 명확하다. 현실을 인정하고, 시장의 목소리에 귀를 기울이며, 약속한 공급을 즉각 실천하는 것이다. 

그것이 부동산 시장을 안정시키고 국민의 신뢰를 회복하는 유일한 길이다. 라고 

국민의힘 경기도당 김구영 수석대변인이 밝혔다.